Die Löschung einer Grundschuld ist der formelle Abschluss einer Immobilienfinanzierung: Sie befreit das Grundbuch von der Belastung und stellt die uneingeschränkte Verfügungsfreiheit des Eigentümers wieder her. Notwendig ist dafür eine Löschungsbewilligung der Bank sowie ein Antrag an das Grundbuchamt, meist vorbereitet durch einen Notar. Die Kosten liegen in der Regel bei 0,2 % des Grundschuldbetrags für Notar und Grundbuchamt zusammen – ob sich die Löschung lohnt, hängt vom Einzelfall ab.
Wann die Löschung einer Grundschuld sinnvoll ist
Eine Grundschuld sichert die Forderung einer Bank aus einem Immobilienkredit ab. Sie bleibt auch nach vollständiger Tilgung im Grundbuch eingetragen, bis sie aktiv gelöscht wird. In folgenden Konstellationen ist die Löschung besonders sinnvoll:
Nach vollständiger Kredittilgung
Ist der Immobilienkredit abbezahlt, erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Sie bleibt als abstraktes Sicherungsrecht bestehen. Die Löschung schafft klare Verhältnisse: Bei einer späteren Neuaufnahme eines Kredits kann eine frische Grundschuld ohne Altlasten eingetragen werden.
Vor einem Immobilienverkauf
Beim Verkauf einer Immobilie verlangen Käufer und finanzierende Banken in aller Regel ein lastenfreies Grundbuch. Die Löschung der alten Grundschuld ist dann faktisch zwingend, entweder vor dem Verkauf oder im Zuge der Kaufabwicklung über den Notar.
Bei Ablösung durch eine andere Bank
Wechseln Sie den Kreditgeber, trägt die neue Bank ihre eigene Grundschuld ein. Die alte Grundschuld muss gelöscht werden, um Rangprobleme im Grundbuch zu vermeiden. Der Notar koordiniert diesen Prozess üblicherweise im Rahmen der Umschuldung.
Nicht sinnvoll: Löschung ohne konkreten Anlass
Ohne geplanten Verkauf oder Neufinanzierung spricht wenig für eine sofortige Löschung nach der letzten Rate. Die Grundschuld verursacht keine laufenden Kosten, und die Löschungsbewilligung der Bank können Sie auch Jahre später anfordern.
Der Ablauf der Löschung in vier Schritten
Die Löschung einer Grundschuld folgt einem festgelegten Verfahren nach der Grundbuchordnung (GBO). Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.
Schritt 1: Löschungsbewilligung der Bank anfordern
Kernstück des Verfahrens ist die Löschungsbewilligung nach § 19 GBO. Sie ist die formelle Erklärung des Gläubigers, dass er auf das Grundpfandrecht verzichtet. Fordern Sie diese nach vollständiger Tilgung schriftlich bei Ihrer Bank an. Einige Institute senden die Löschungsbewilligung automatisch nach der letzten Rate, die meisten nur auf Anfrage. Nennen Sie in der Anfrage:
- Grundbuchbezeichnung (Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer)
- Grundschuldbetrag und Eintragungsdatum
- Ihre Darlehenskontonummer
Die Bank benötigt in der Regel zwei bis vier Wochen für die Ausstellung.
Schritt 2: Notarielle Beglaubigung einholen
Damit das Grundbuchamt die Löschung eintragen kann, muss die Löschungsbewilligung in der Form des § 29 GBO vorliegen: öffentlich beglaubigt. In der Praxis übernimmt ein Notar sowohl die Beglaubigung als auch die Einreichung beim Grundbuchamt. Viele Banken übersenden die Löschungsbewilligung direkt an den von Ihnen beauftragten Notar. Reichen Sie die Unterlagen nicht selbst beim Grundbuchamt ein – das übernimmt der Notar.
Schritt 3: Antrag beim Grundbuchamt stellen
Der Notar stellt den Löschungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt. Dem Antrag beigefügt werden:
- die beglaubigte Löschungsbewilligung
- der Grundschuldbrief (falls ein Briefrecht bestellt wurde)
- gegebenenfalls die Zustimmung des Eigentümers
Das Grundbuchamt prüft die formelle Ordnungsmäßigkeit und nimmt die Löschung vor. Eine inhaltliche Prüfung, ob die gesicherte Forderung tatsächlich getilgt ist, findet nicht statt – die Löschungsbewilligung der Bank ist insoweit ausreichend.
Schritt 4: Löschung im Grundbuch und Benachrichtigung
Nach der Eintragung der Löschung erhalten Eigentümer und Bank eine Benachrichtigung. Die Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt beträgt je nach Auslastung zwischen zwei und sechs Wochen. Erst mit der tatsächlichen Eintragung ist die Grundschuld rechtlich beseitigt.
Kosten: Notar und Grundbuchamt
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Entscheidender Wertmaßstab ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der aktuelle Immobilienwert. Die folgende Tabelle zeigt die typischen Kostenpositionen bei einer Löschung:
Berechnungsgrundlage nach GNotKG
| Kostenposition | Rechtsgrundlage | Gebühr |
|---|---|---|
| Notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung | GNotKG KV 25100 | 0,2-fache Gebühr aus dem Grundschuldbetrag |
| Einreichung beim Grundbuchamt durch den Notar | GNotKG KV 22114 | 0,5-fache Gebühr, oft ermäßigt |
| Grundbuchamt: Eintragung der Löschung | GNotKG KV 14160 | 0,2-fache Gebühr aus dem Grundschuldbetrag |
| Grundschuldbrief: Unbrauchbarmachung | GNotKG KV 14161 | Geringe Festgebühr oder anteilig |
Beispielrechnung
| Grundschuldbetrag | Notar (ca.) | Grundbuchamt (ca.) | Gesamt (ca.) |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 100–250 € | 170–220 € | 270–470 € |
| 250.000 € | 170–350 € | 280–340 € | 450–690 € |
| 500.000 € | 280–500 € | 540–620 € | 820–1.120 € |
Die Spannen ergeben sich aus der konkreten Gebührenberechnung des Notars, die je nach Grundschuldbrief, mehreren Grundschulden oder Rahmenbedingungen variieren kann. Eine verbindliche Auskunft erteilt der Notar vorab kostenlos.
Alternative: Grundschuld stehen lassen
In vielen Fällen ist es wirtschaftlich sinnvoll, die Grundschuld nach der Tilgung nicht löschen zu lassen. Dafür sprechen mehrere Gründe:
Vorteile des Stehenlassens
- Kostenersparnis: Sie sparen die oben genannten Gebühren.
- Wiederverwendbarkeit: Bei einer späteren Anschlussfinanzierung, etwa für Modernisierungen, kann die bestehende Grundschuld erneut als Sicherheit dienen. Die Bank muss keine neue Grundschuld eintragen lassen.
- Kein Zeitdruck: Die Löschungsbewilligung können Sie jederzeit anfordern; die Bank ist auch Jahre nach der Tilgung zur Ausstellung verpflichtet.
Nachteile des Stehenlassens
- Eingeschränkte Verfügungsfreiheit: Bei einem Verkauf muss die Löschung vor oder im Zuge des Verkaufs erfolgen. Das kann den Prozess um einige Wochen verzögern.
- Abhängigkeit von der Bank: Bei Fusionen, Schließungen oder Datenverlusten kann die Beschaffung der Löschungsbewilligung aufwendig sein, wenngleich die Verpflichtung bestehen bleibt.
- Psychologische Wirkung: Manche Eigentümer empfinden die fortbestehende Grundschuld als Belastung, auch wenn keine Forderung mehr besteht.
Empfehlung
Wenn Sie keine konkreten Pläne für Verkauf, Schenkung oder Neuaufnahme eines Kredits haben, ist das Stehenlassen in der Regel wirtschaftlich sinnvoll. Erst bei einem konkreten Anlass – Verkauf, Umschuldung, Übertragung – ist die Löschung erforderlich und sollte dann zügig eingeleitet werden.
Sonderfälle und häufige Fehler
Grundschuld mit Brief
Bei älteren Grundschulden wurde häufig ein Grundschuldbrief ausgestellt. Dieser muss dem Grundbuchamt im Original vorgelegt werden, andernfalls erfolgt keine Löschung. Ist der Brief verloren, ist ein Aufgebotsverfahren nach § 1162 BGB notwendig – das dauert mehrere Monate und kostet zusätzlich.
Grundschuld vs. Hypothek
Die Hypothek (§ 1113 BGB) ist streng an die gesicherte Forderung gekoppelt: Mit vollständiger Tilgung erlischt sie automatisch und kann auf Antrag gelöscht werden. Die Grundschuld (§ 1191 BGB) ist dagegen abstrakt – sie besteht unabhängig von der Forderung fort. Deshalb ist die Löschungsbewilligung der Bank bei der Grundschuld zwingend notwendig.
Abtretung der Grundschuld
Hat die Bank die Grundschuld an einen Dritten abgetreten (etwa im Rahmen von Kreditverkäufen), muss die Löschungsbewilligung vom aktuellen Gläubiger stammen. Prüfen Sie im Grundbuch, wer als Gläubiger eingetragen ist.
Zentralisierte Grundbuchämter
In mehreren Bundesländern sind die Grundbuchämter zentralisiert (z. B. Baden-Württemberg mit zentralen Grundbuchämtern bei ausgewählten Amtsgerichten). Zuständig ist das Grundbuchamt, das im Grundbuchauszug als führendes Amt vermerkt ist. Die Einreichung erfolgt ohnehin über den Notar.
Verwechslung: Löschung vs. Rangrücktritt
Ein Rangrücktritt bedeutet nicht die Löschung der Grundschuld, sondern nur die Einräumung eines besseren Rangs für eine andere Belastung. Die Grundschuld bleibt bestehen. Beim Verkauf verlangen Käufer in der Regel die vollständige Löschung, nicht nur einen Rangrücktritt.
Fehler: Löschung beantragen ohne Löschungsbewilligung
Ein direkter Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt ohne beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank wird abgelehnt. Der Eigentümer kann die Löschung nicht allein veranlassen, solange der Gläubiger nicht zustimmt – das ist der Kern des § 19 GBO.
FAQ
Wer beantragt die Löschung der Grundschuld?
Formell stellt der Notar den Antrag beim Grundbuchamt. Praktisch stößt der Eigentümer das Verfahren an, indem er die Bank um die Löschungsbewilligung bittet und einen Notar beauftragt. Ohne notarielle Beglaubigung nimmt das Grundbuchamt keinen Antrag an.
Wie lange dauert die Löschung einer Grundschuld?
Rechnen Sie insgesamt mit sechs bis zehn Wochen: zwei bis vier Wochen für die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank, eine Woche für die notarielle Abwicklung und zwei bis sechs Wochen Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt. Bei Verlust des Grundschuldbriefs verlängert sich das Verfahren um mehrere Monate.
Kann ich die Löschungsbewilligung selbst beim Grundbuchamt einreichen?
Nein. Die Löschungsbewilligung muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO), was nur ein Notar vornehmen kann. Zudem erfolgt die Einreichung beim Grundbuchamt üblicherweise elektronisch durch den Notar. Ein eigenständiges Vorgehen ohne Notar ist im Grundbuchverfahren nicht möglich.
Was passiert, wenn die Bank die Löschungsbewilligung nicht ausstellt?
Die Bank ist nach Tilgung der gesicherten Forderung verpflichtet, die Löschungsbewilligung zu erteilen. Verweigert sie diese, können Sie den Anspruch gerichtlich durchsetzen. In der Praxis kommt dies selten vor; meist genügt eine schriftliche Aufforderung mit Verweis auf die vollständige Tilgung.
Muss die Grundschuld vor einem Verkauf gelöscht werden?
Nicht zwingend vorher, aber in aller Regel im Zuge des Verkaufs. Der Notar des Kaufvertrags koordiniert die Löschung der alten Grundschuld parallel zur Eigentumsumschreibung. Der Käufer erhält dann ein lastenfreies Grundbuch. Technisch kann die Löschung auch unmittelbar nach dem Eigentumsübergang erfolgen.
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